澳洲贷款常见问题：可以零首付贷款买房吗？
不用首付就买第一套房子？听起来像是梦想成真了但“无首付”住房贷款真的存在吗?
其实这在一定条件下是可以实现的。本期华瑞金融和大家聊一聊零首付贷款（No Deposit Home Loans）。
文章导览：
想知道你是否可以不付首付就买房子?对于一些购房者来说这可能是一个充满吸引力的选择但也有一些潜在的陷阱需要注意。
对于许多首次购房者来说，攒钱买房是一个很大的障碍，而一些人由于COVID-19疫情面临着更严峻的财务挑战，因而对他们进一步攒钱也没有起到帮助作用。最新的消费者调查发现，过去一整年，30%的26-40岁的年轻人不得不动用他们的储蓄。
华瑞金融温馨提醒，在考虑贷款买房时，重要的是结合你自身的财务状况做好调研，以便了解一些潜在好处和风险，这也可以帮助你更好的评估一些可供选择的方案，这样你就可以根据自己的情况做出明智的决定。
1.零首付能不能获得住房贷款？
在澳大利亚，如果你能满足某些条件，比如有担保人，你可以通过一些贷款机构获得相当于房屋购买价100%的贷款。这通常是由贷方根据具体情况决定的。
也就是说，对于贷款人来说，提供住房贷款而完全不要求借款人支付首付是不常见的。取而代之的是，如果借款人有可靠的收入来源，并且符合其他标准，比如有良好的信用评分，一些银行可能会提供贷款价值比(LVR)为95%的最高存款住房贷款。这意味着借款人仍然需要存下购买价格5%的首付，并可能需要为贷款人支付抵押贷款保险(LMI)。
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即使你不需要为你的住房贷款提供首付，在购买房屋的过程中，通常还有其他一些前期费用需要你做好预算，比如一些州和地区的印花税、法律费用、建筑检查和其他杂费等。
至于零首付住房贷款是否是一个好主意，下文将给出详细解释，它并不一定适用于所有类型的借款人，在申请之前，你可能需要注意一些常见的风险。
2.无首付，100%住房贷款的贷款要求
在考虑无存款住房贷款的申请时，贷方通常会设置非常严格的标准，考虑到在这种情况下贷款给借款人所涉及的高风险水平。无存款借款人的要求包括:
高信用评分
借款人通常必须在主要的信用报告机构(如Equifax、Illion或Experian)中有一个高信用评分。
负责任的还款记录
同样，借款人通常被要求证明他们一直在按时偿还所有的当前债务，如信用卡、个人贷款和房租。
稳定的工作收入
无存款借款人通常必须有一份稳定的、持续的工作，提供足够高的收入来偿还贷款。
3.如果你想申请一个无首付或低首付的住房贷款，你有什么选择?
如果你没有足够的存款，你可以如何获得住房贷款的例子包括:
- 担保人提供存款或共同签署贷款合同
- 首次业主补助金(FHOG)
- 首次置业贷款存款计划
- 赠款
- 另一资产的资产净值
下面我们对这些选项进行了详细的解释。
邀请别人做你的担保人GUARANTOR
更快买房的另一个选择是询问你的家庭成员，他们是否愿意作为房屋贷款担保人共同签署你的贷款。一些贷款机构可能允许借款人在有父母担保人的情况下借款，最高可达房产价值的100%。
这不是一个可以轻易提出或批准的请求。如果你的父母为你的贷款做担保人，这意味着他们需要提供文件证明如果你不能偿还贷款，他们可以偿还你的贷款。这也意味着，如果你确实错过了还款，他们将承担偿还贷款的责任。之后华瑞金融会和您分享更多关于房屋贷款担保人的要求，包括要求你的父母帮助你买房的利弊。
首次业主补助金FHOG
寻求经济援助的首次购房者可能有资格从他们的州政府获得首次购房者补助，如果他们符合特定的要求，并且他们计划在一定时间内将该房产作为他们的住房居住。您可以咨询华瑞金融的贷款经纪人了解更多关于首次业主补助金(FHOG)的政策。
首次置业贷款存款计划FHLDS
首次置业贷款存款计划(First Home Loan Deposit Scheme)旨在帮助一些符合条件的首次购房者获得最低5%的首付，而无需支付LMI。政府基本上是作为担保人，为剩余的首付提供担保，使购房者的存款达到20%。
该担保每年以10,000名首次购房者为限，对符合条件的申请人的收入上限为每年125,000澳元(或夫妇每年200,000澳元)。想要了解更多首次置业存款计划最新消息，请点击：重磅消息！首次置业房贷担保计划（FHLDS）新增1800个名额！
赠款MONETARY
如果你收到一大笔钱(比如来自父母”Bank of Mom and Dad”)，或者一笔意外之财(windfall)，比如来自遗产或彩票，你可能会决定把这笔钱作为房子的首付。这些可能会被一些银行接受，但贷款要求会有所不同。
例如，你可能需要提供一份“礼品信”，上面说明金钱礼物是不可退款的，而且是无条件的——或者换句话说，这笔钱永远归属于你。不过，值得注意的是，一些银行只接受由“真正的储蓄”构成的存款，因此不会接受你不是通过储蓄积累起来的资金。
另一资产的净值
资产净值是指你的房产现在的价值和你还欠的房屋贷款之间的差额。如果你的房产现在的价值超过了你所欠的房屋贷款，这就是所谓的“正资产净值”。
如果你已经有一处房产的住房贷款，你可以用这笔贷款的一些正资产作为购买另一处房产的定金——前提是你能同时偿还两笔抵押贷款。
首次置业超级储蓄计划FHSS
如果您利用 “首次置业超级储蓄计划”(FHSS)，您可以用您的养老金来支付您的首次置首付。首次置业超级储蓄计划旨在帮助像您这样的首次置业者，通过自愿向您的公养老金供款，更快地存下一笔存款。这些供款可以提取，成为您首付或未来存款的一部分。
请记住，在您退休前获取您的养老金余额有严格的规定。这些规则旨在确保您在退休后有足够的资金享受舒适的生活方式。
为了在退休前获得您的养老金，您需要满足严格的条件，因此最好与您的会计师交谈，也可关注我们接下来的有关养老金作为首付攻略的文章。
4.没有首付的住房贷款是个好主意吗？
虽然无存款住房贷款有一些潜在的好处，但也有几个关键的原因，让你可能会选择避免这种方法，而是尽量筹集尽可能多的存款。
零首付住房贷款好处
1.适用性
一份不含存款的住房贷款可能会让那些只存了少量存款的首次购房者在房地产市场上买房，否则他们可能负担不起。然而，没有存款的住房贷款通常不是为首次购房者设计的。
2.灵活
在房产中拥有部分份额但在银行中真正储蓄较少的房地产投资者，可以将份额用作投资住房贷款的存款。
3.把握时机
在为买房攒够一笔可观存款所需的时间里，房地产市场可能已经大幅上涨，这取决于个人房产的所在地。从这个意义上说，不付定金买房可以帮助买家在房价上涨之前买房，并以相对较低的价格获得住房保障。
零首付住房贷款坏处
1.较多利息
如果你的贷款额超过购房价格的80%，一些贷款机构会收取更高的利率。另外，你借的钱越多，在整个贷款周期内你需要支付给贷款人的利息也就越多。
2.贷款批准撤回风险
如果你的首付少于20%，通常你需要支付LMI。LMI供应商也有可能不同意为贷款提供保险，即使它是由您的贷方批准的，在这种情况下，贷款批准可能被您的贷款人撤回。
3.审批时间长
零首付住房贷款的审批过程可能会很漫长和困难。这是因为需要对借款人和担保人进行额外的信用检查(如果适用的话)。
4.产生负资产
全额贷款可能不是一个好主意，因为如果在你偿还抵押贷款时，如果你的房产价值下降了，你还贷的钱最终可能会超过房产的价值。这就是所谓的“负资产”。
5.面临更大经济压力
如果你的经济状况不可能存钱，那么以住房贷款的形式承担大量债务可能会使你面临更大的经济压力。例如，虽然现在还可以偿还房贷，但如果利率上升，你可能会很难偿还贷款，因此承受更大的压力。
5.借款人如何选择？
零首付住房贷款，在满足一定条件的情况下，的确有可能实现。借款人需根据自身的实际情况量力而行。不要因为看中短期的“小利”而造成长期“亏损”，也不要因为一时冲动而缺乏综合的考量。
如果您不确定您的贷款计划是否合理，欢迎联系华瑞金融专业的贷款经纪人，我们会为您全面评估您的个人情况，为您制定合理的贷款组合方案。
