2022年了，在澳洲租房还是买房？
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从2019年末—2021年初，短短1年时间，租房市场和买房市场经历了前所未有的翻天覆地大变动。
“疫情前每周房租要600澳币，而现在降到了450澳币每周。”一位居住在悉尼中心区域的留学生这样说。
当房价下跌时，租房又开始变得有吸引力，因为拥有的主要好处(资本增长)消失了。新冠疫情导致澳大利亚一些城市某些房产的租金下降，2020年每周单位租金下降近6%(来源:Domain)。
而再看看贷款市场，澳洲已然迎来“降息大时代”，澳洲央行史无前例的0.1%基础利率，1字头打头的住房贷款利率显然刺激着借款人在这个阶段贷款买房。
但是，就像任何财务决策一样，买房和租房都是有成本和收益的。
本期华瑞金融将讨论在决定是租房还是买房时需要考虑的一些重要利弊，并结合澳大利亚的实际情况，长期来看，哪种方式的效果更好。
买房优势：
1.资产升值
我们很难忽视房价在过去5年中快速上涨的事实。2015年至2020年12月，悉尼房地产价格中值上涨超过14%，墨尔本和布里斯班等其他主要城市的房地产价格也稳步上涨。
2.充分利用你的投资
购买房产可以从杠杆效应中获益。杠杆化意味着借钱来进行投资。
在购买房产的情况下，当您借钱购买房产时，银行会将购买价格的一定比例借给您。
3.安全感和高稳定性
买房还提供了一些无形的好处，比如，拥有归属感：
拥有自己的房屋给您确定的感觉，因为您知道只要您继续满足抵押贷款还款的要求，您就不会被驱逐。您也不必担心租金上涨，更改租赁条款或与房东的沟通问题。
4.您可以用您的每次还款来积累您的资产
当你支付你的抵押贷款时，你的资产净值也会增加。你可以利用这一权益，将其用于支付巨额的个人支出，如孩子的教育，购买新车，家庭装修，或投资房地产。
拥有房屋的另一个好处是，您可以自由进行房屋装修和翻新，为您的房子增值。从长远来看，拥有自己的房子也有很好的税收优惠，因为你不用支付主要居住地的资本利得缴税。
杠杆效应举例：（什么叫充分利用你的投资）
在澳洲，银行贷款的比例往往很高，这意味着用借来的钱来投资房产，或者说杠杆率会相当高。例如，通常情况下，出资20%的存款，银行抵押贷款支付剩余的80%，即80%的贷款价值比（LVR）。假设您以$1,000,000的价格购买了一套房产，首付$200,000，并借了剩下的$800,000。
如果您在一年后以1,100,000澳元的价格出售该房产，该房产本身的价值已经上升了10%，但您的投资回报率为50%（忽略利息和其他成本），因为您在20万澳元的原始存款上获得了10万澳元的利润。这就是5倍的杠杆，因为你赚取了5倍10%的回报。
买房劣势：
1.需要大量资金
对许多人来说，买房之所以令人望而生畏，是因为通常涉及的大额融资。要了解自己是否适合自己的经济状况，你必须仔细考虑几个初始和后续的成本。
2.交易成本
买卖房产的交易成本比较高。澳洲央行估计，包括印花税在内的购房成本和包括房产转让在内的其他购房成本平均可以达到4.3%。
卖房子的成本包括房地产经纪人的佣金和广告费用加起来大约是3.0%。因此，买卖房屋的总成本在7.3%左右。
| 前期成本 | 备注 |
| 首付 | 通常是房产价值的20% |
| 贷款机构抵押贷款保险(LMI) | 如果你没有足够的20%的首付 |
| 贷款机构费用 | / |
| 印花税 | / |
| 公用事业接驳费 | / |
| 律师费，包括律师费或转让费 | 包括律师费或转让费 |
| 后续成本 | 备注 |
| 偿还抵押贷款 | / |
| 土地税 | / |
| 市政费和物业费 | / |
| 维修费和保养费 | / |
关于交易成本，这里还忽略了拥有一处房产的持续运营成本，据澳大利亚央行估计，该成本至少为每年2.6%，其中包括市政费用、维修、折旧、物业费、水费和保险费用。
租房优势：
1.拥有更多灵活性
拥有一处房产能带来更多的稳定性，而租房则能带来更多的灵活性。这可能是有吸引力的，特别是对于年轻的澳大利亚人可能需要因为工作搬家或异地求学。
租房劣势：
1.租房成本
租房可能会很贵，尤其是在悉尼或墨尔本这样的城市租房。在悉尼或墨尔本，一套房子的典型总租金收益率(年租金成本/房屋价值)现在是2.7%，但根据地理位置、房产价值和是公寓还是房子等因素，其范围在2.0%到5.0%之间。
2.缺乏稳定性
作为一个租房者，你几乎没有权利决定你可以在这所房子里住多久。你的房东可以要求你在租约到期后离开，也可以决定把房子卖掉。你也不允许对房子做任何结构上的改变，比如在墙上钻洞或者刷墙，除非你得到房东的允许。
另外，租房支出是一笔“死支出”。这是反对租房的最流行的理由。房租是你永远也拿不回来的东西。你永远不会停止支付租金，甚至可能在帮助你的房东偿还他们的本金。
近期澳大利亚房价指数情况
CoreLogic最近发布了全国房价指数，揭示了全国各地的新高数据。以下是2021年1月的数据，对平均房价进行了汇总。
近期澳大利亚租房费用汇总
Rent.com.au最近发布了2021年1月的租赁市场情况。以下是你在不同的首府城市租一套公寓和一个house的费用。
案例分析：
以悉尼机场附近的区的公寓为例，一套两房公寓整租租金为650澳币左右，换算成一个月需要2600澳币，实际上这就是每月租房的月开销。
而如果是贷款买房呢？还是同样以该地区的公寓为例，如果您购买一套价值$830,000的公寓，我们用华瑞金融的Mortgage Repayments caculator进行一个简单计算，其中贷款比例按照80%，本息同还，1.99%的利率计算，那么这套房子的月供是$2450.95。
这里的$2450是本金和利息的成本，如果只算利息实际上只有$1100。这与租房成本相差2倍之多。
最近的一份经济报告发现，在澳大利亚各地的一些城区，购买自己的房产最终可以为你省钱。但是，由于涉及到许多因素，很难最终确定买房是否比租房便宜。
如果你还在房屋所有权和租房之间犹豫不决，最好在做出决定之前仔细评估一下你的个人和财务状况。华瑞金融的租房与买房比较计算器可以帮助你评估从长远来看哪种选择最适合你。（点击此处进入计算器）
最后注意事项：
但是，尽管房价长期持续上涨，它们也可能会有一段时期的疲软增长，甚至贬值。例如在金融危机期间，美国房价平均下跌了33.8%。
在澳大利亚，如果房价下跌，拥有自己的房子几乎没有什么税收优惠，因为你不能用你的主要居所的房价损失来抵消你的收入。
房产的税收优惠往往来自投资房产，房主也需要了解并准备好应对房价疲软时期。如果你对购房贷款有任何疑问，欢迎咨询华瑞金融专业的贷款经纪人。
