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一文带你掌握澳洲买房贷款全攻略

全文导览:

1.澳洲贷款及资金的准备

1)     贷款相关
2)     首付及其他资金的到位

2.房屋的选择

3)     二手房和新房的比较
4)     不同房屋类型的比较
5)     区域的选择
6)     购房基本原则

3.购房的相关费用和财务知识

4.其他相关政策

您是首次置业买家?

您需要快速、有效的了解买房+贷款流程?

我们精心为您准备了澳洲买房贷款全攻略

建议收藏后阅读,让您的买房贷款之路畅通无阻。

最近澳洲楼市火爆,贷款利率连续创下历史新低,再加上利好的首次置业福利等,买房人数不断上升,很多人都对购房和贷款相关的问题感兴趣。

一文带你掌握澳洲买房贷款全攻略
一文带你掌握澳洲买房贷款全攻略

为了方便大家,华瑞金融整理了一些常见问题和知识,希望对想在澳洲买房的新移民、新买家有所帮助。难免有不足之处,也欢迎指正和探讨。

澳洲买房贷款基本流程

  • 办理贷款预批
  • 找房子
  • 签订购房合同
  • 预批转成正式批准
  • 交房
  • 完成买房贷款流程

下面我们将按照这几方面简单讲一讲。

一、贷款相关

在开始看房前,我们首先要解决资金问题。对大部分人来讲,就是落实贷款的问题。如何能在看房前就知道自己大概能从澳洲的银行贷款多少呢?澳洲的银行一般为客户做一个贷款预批。预批,英文全称为Pre-Approval。

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什么是预批:

预批是澳洲金融机构基于您提供的收入材料,家庭人口结构,和您现有的资产(尤其是负债)情况,所给出的一个最高贷款额度。请注意,它只是一个预授的信贷额度,不代表最终信贷关系的成立,也不一定是您最终的贷款数额。最终贷款数额一般是小于或等于这个额度的。(想要了解更多关于预批的知识,请点击:澳洲首次贷款八大灵魂拷问!置业小白扫盲合集(上)

预批的有效期为3-6个月,超过60天后如果需要将预批转成正式批准,只需重新补交一下最新的收入材料即可。

预批申请的途径:

预批可以找银行做也可以找贷款经纪人 (broker) 做,我们建议找贷款经纪人,也就是broker做。尤其是海外收入的申请人,或者是澳洲本地收入较低的申请人。值得一提的是,澳洲银行近期收紧了海外贷款政策,强烈建议在购房前尽早(如三个月)联系broker咨询并做预批。

贷款预批的好处:

1.确定购房预算

先做一个贷款预批,知道自己大概能贷到多少钱,再和自有资金一起估算一下,就可以有一个预算,比较有把握地去看房。

2.增加购房的谈判筹码

预批在手,就相当于现金购房,相对于其他竞价人有更多优势。

3.节约时间

签好购房合同后一般卖家会给你2周时间去办理贷款。到期办不出来,卖家有权取消合同。如果已经做了预批,最快只需几个工作日就能转成正式批准了,时间上比较充裕。

相反,如果等签完购房合同再开始准备贷款,往往时间太紧张,甚至有时候会遇到贷款有问题,会给购房带来很大的压力。尤其值得一提的是,最近楼市好,卖家强势,经常会碰到给少于两周的时间办贷款的,那样的话对没有预批的买家非常不利。

4.减轻首次购房的心理压力

对第一次在澳洲买房的人来说,在签订购房合同后的这两周内,一般还要忙着安排验房 (inspection),找律师,大部分还要安排从国内汇款。如果贷款能够早早落定,就会轻松许多。

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哪类人一定要在看房前做一个预批:

1.收入不够或者收入情况复杂的申请人

如:工作在试用期,自雇生意人士,多份工作人士,现金收入人士等。

2.海外收入人士

3.准备参加房屋拍卖的申请人

一定要在参加拍卖会前做好预批!因为一旦将房屋拍下来,是必须无条件履行合同的,如果贷款办不下来,将会有很大问题。

4.目前持有特殊签证的人士

如:各种类型的临时居住签证 (TR)。不同的银行对何种签证能够办理贷款,都有不同的规定。

5. 在澳洲信用记录较差的人士

联系华瑞金融专业贷款经纪人,我们可以想办法解决信用记录较差的问题。

综上所述,在买房前做一个预批,是有百利而无一害,甚至是十分必要的选择。

何况,预批申请的费用是:免费。

在这里补充一句,找贷款经纪人(broker)办理贷款应该是免费的,如果有任何broker向您要求收费,都是不正规的。

关于澳洲房贷的贷款成数:

海外人士最多能贷到房价的80%。海外人士贷款享受的利息和产品与本地居民没有任何区别。有PR及澳洲本地工作的人,最高能贷到房价的95%,一般不建议超过90%。同时,当贷款高于房价的80%时,需要购买贷款保险

贷款是不是必须在当地办理?

不需要。只要您在澳洲的某家金融机构办理过贷款预批,就可以在全澳买房。办理的时候,贷款人也无须亲自去当地,通过email递交申请材料即可。

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还款方式之不同:

澳洲银行允许贷款人选择本息一起还,或是只还利息。

只还利息:

优点1:

减少短期内的还款压力。因为只需要还利息,每月的支出会少一些,更容易获得租金正收益。

优点2:

有利于投资房退税。购买投资房的业主为了获得最多的退税,会申报尽量多的利息,作为投资房的支出。如果选择了只还利息而不还本金,将本金保持在最高水平,利息的支出就能最大化,而获得更多退税。

缺点:

贷款本金从来没减少过,所欠的利息总数一直是最多的状态,不利于提早还清贷款。

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本息一起还:

优点:

尽早的还清本金,付给银行的利息总数变少了,为自己省了钱。

缺点:

每月总还款提高,支出压力大,退税收益少。

如何在以上这两种还款方式中做选择?:主要看你目前的财务需求和这套房子的用途,如果是自住房,当然是越早还清本金越好。如果要用投资房来退税的话,则是还的本金越少越好。现金流方面来说,如果想最大程度得减少现金流压力,获得租金正收益,建议选择只还利息。

相对于直接去银行,通过贷款经纪人(broker)办理的好处:

1:可以按照您的情况,为您选择最合适的银行和产品。

2:broker作为银行的代理商,能为您争取更多优惠条件。

3:为一些比较难贷款的客户给出解决方案,提高贷款成功率。

4:相比自己在工作日一家家询问银行,broker的服务较灵活周到,为您节约了时间和精力。

5:在办贷款前,就能为您意向的房子提供免费的房屋估价 。

二、首付及其他资金的准备

除了贷款的准备以外,首付部分的资金也需要准备,一般包括:

1.在澳洲本地的银行开设银行账户。

一般银行会给您一个日用帐户(没有利息),和一个存款帐户(有利息),这两个账户可以随时互相转帐,非常方便,但一切转帐和支出都只能从日用帐户划出。

2.将首付部分资金存入。

一般银行要求的最少数额为首付款的25%,除了首付20%以外,另外5%为预估的“印花税+律师费等其它费用”,银行需要看到这笔资金到位才会正式批准贷款。

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 注意:您准备的首付存款越多,需要贷款的金额和长期利息就越低。大多数银行贷款比率最高可以达到80%的房产价值,这意味着您需要准备好20%的首付。您可以通过政府补助、储蓄存款等准备资金或用父母的房产做担保。

在费用方面,您需要留意各种大小前期费用,确保做好功课并考虑到所有成本,包括交房后可能产生的费用。

注意事项:

1. 如果首付是从海外汇款过来,为了不影响办理贷款,需要尽早准备汇款,尽量在签完购房合同后的一周内将资金到位。

2. 这笔款项可以一直存在那个有利息的存款账户,只要在settle前转到日用账户就可以。

三、二手房和新房的比较(主要指独栋别墅house)

澳洲房子形态多样,对第一次买房的华人来说,首先要面临的选择是买二手房还是新房。首先,需要强调的是,没有长期澳洲签证的海外人士只能购买新房,不能够买二手房。而有澳洲永久居民身份及某一些临时居住签证的人则不受这个限制,也可以买二手房。下面我们来谈谈两者孰优孰劣。

二手房优点:

1.地理位置优越

地理位置普遍比新房好,这主要是因为先到先得。基本上地理位置好的地都开发得差不多了。

2.可以直接看现房

二手房的房子是实实在在看得到的,有什么问题也一目了然。如果还不放心,可以找专业的验房师验房,费用在500-1000不等。

3.质量方面

一般来讲老房子比现在新造的房子用料和做工要好一些。而且有些有历史的建筑,是很有美感的,现在很难复制。

4.土地偏大

最重要的是,土地一般都偏大,道理和第一点差不多。

5.现房即使入住

随时入住。

缺点:

1.年代较久

相对新房要旧,可能很多东西要修,增加了购房的成本。在入住以后也将有一定的维护成本。

2.缺乏一定灵活性

房子的房型和外观无法选择和更改。

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新房优点:

1.高灵活性

买家选择喜欢的土地和房型,建筑商造好后交房给你,如果对房型有特殊要求,也可以量身定做,个性化满意度高。

2.新房

全新房屋,也是大部分华人喜欢的一点。

3.高折旧

折旧高,退税多。

4.环境较好

一般都是土地成片开发的大型新建小区,居住环境较好。

缺点:

1.地理位置较远

新开发的土地,地理位置一般较远,要不就是土地面积偏小。

2.房屋工艺较差

因为劳动力和建造成本增高,较过去相比,现在的建筑商用料和工艺质量较差。

3.非现房

一般都不是现房,需要12个月左右后入住。

4.时间成本

从整个买地,挑选建筑商的过程中,业主可能需要投入较多的时间和精力。

四、不同房屋类型比较

澳洲的房子有很多不同的细分类型和称谓:house,townhouse,apartment,unit,villa, terrace,duplex….等等,但主要大类就三种,公寓(apartment/unit),独门独院的别墅 (house),共用土地但有独立花园的连排别墅 (townhouse)。

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公寓的优点:

  • 生活配套齐全方便,打理较方便。
  • 地理位置好,一般为市中心,交通方便。
  • 有物业管理,服务和安全系数都较好。
  • 容易出租。
  • 享有较高的折旧,有利于投资房退税。
  • 价钱较便宜。

缺点:

  • 物业管理费较贵,且逐年增加。
  • 没有土地,增值相对较慢。
  • 面积较house及townhouse要小。

别墅的优点:

  • 土地有独立产权,增值速度快,由于对土地有完全的处置权,将来可以根据喜好加盖、重建房屋,甚至将土地分割后多盖一栋。
  • 一般没有物业管理费。
  • 更好的私密性,更大的花园,真正独门独院的花园洋房。

缺点:

  • 花园打理较麻烦。
  • 没有小区物业,安全系数较差。

连排或双拼别墅Townhouse:

简单来讲,就是介于公寓和别墅之间的产物。也有小小的花园,但和公寓的土地一样,土地也是业主共有的,业主没有处置权,也不能对房子改头换面。一般也有物业费,但比公寓会少一些。价格比house要便宜些。花园和小区由物业管理。增值介于别墅和公寓之间。

以上是澳洲物业的主要形态,选择的时候需要根据自己的实际情况,选择最适合自己的类型。

五、区域选择

区域的选择:

首先要根据个人喜好和生活习惯,选择一个好区。每个人的侧重点不同,但一般好区的定义无外乎:有好学校,交通便利,治安好,无自然灾害。

1.不管华人和老外,都很看重学区房。

“孟母三迁”的道理,放之四海内皆准。因此好的学校周边的房子总是供不应求,不管是买卖还是出租,也都能给出好价钱。至于哪个学校算好学校,一般可以在政府网站上查到详细排名。好的学区房,不管是自住还是出租,都是不错的选择。学区房虽然贵一些,但考虑到每年为家庭省下来的私立学校的学费,和较高的保值,还是性价比非常好的选择。

2.交通便利。

原则上选择尽量靠近city的为好,但是也要结合自己的出行需求和生活区域选择交通比较方便的地方。条件允许的话最好选择有公交线路的,班次不能太少,可以作为出行方式的补充,也更方便出租。

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3.治安和自然灾害(主要是淹水)

记录都能从政府网站的上查到,也可以通过看rpdata上面的各区域人口受教育程度和收入水平统计,来预估这个区域的整体水准如何。

街道的选择:上面谈到大区域 (suburb) 的选择,但是就算是同一个区,每条街道的差别也很大。所以也要确定这条街道是不是好街道。有很多小窍门可以观察该区域的住户及人群层次如何,比如看停在附近的车好不好,以及花园打理得好不好。

六、其他原则

追求增值的原则:

澳洲的绝大多数房屋和土地是永久产权的,因此,土地买一块少一块,导致土地越来越稀缺。因此对于追求资本增值,并且有一定风险承受力的投资者来说,最好的做法是,在尽可能靠近市中心的地方,买一个house,或者买一块土地。土地越大越好,房子破一点没关系。

理由:地越大就越容易增值。现在新出来的地块面积越来越小,都是四五百平米左右,而超过800平米的大地,因为市场上供应会越来越少,将来增值潜力较大,有潜力可以改造成两栋房子卖出去,又或者可以屯着,或者分割,等将来出售。

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对于更看重自住的购房者,或者财务风险的承受能力较弱的购房者来说,这个策略就未必合适。大地破房虽然有长线增值可能,但牺牲了当下的生活品质。在改造好卖出去获利前,还要持有较长时间,由于通常也较难出租,因此也带来了较高的财务风险,对现金流紧张的客户不适用。

是否要游泳池:

游泳池由于使用率受气候影响较大,以及维护成本较高,因此基本属于奢侈品。有游泳池的房子,整体会为房子增色不少,售价也会较高。具体选择时需要充分考虑实用性。

另外有一个小窍门,就是买一条好街上较便宜的房子,而不要买一条差街上较好的房子。差街上的明显比周边好上一大截的房子,在将来银行作房屋估价的时候,价格可不会相应的好上一大截哟。

是否要做房屋检查?

house如果年份久的话最好做个房屋检查,看看有没有大的问题,如果是木结构的老房子还要注意查查有没有白蚁。

第一套买投资房还是自住房:

完全因人而异。一般来说,大部分家庭第一套是自住的,但也有人作为投资房租出去。好像很多单身的年轻人,买了房子,租出去,以租养贷,但自己还是租150左右一周的sharingroom,也是不错的选择。

七、购房相关费用和财务知识

物业管理费:

一般house没有物业管理费,公寓和townhouse有。物业管理费较高的楼宇一般来讲品质也较高,物业管理费的高低,和租金回报一般也是成正比的。

地税:

所有的物业都有地税,有的是独立负担的,如house,因为土地是独立产权。有的是所有业主分摊,如townhouse和公寓。地税是政府收的土地税,主要取决于土地大小和税率,每个区每个财年的税率都不同。

中介托管费:

如果是投资房,全权委托中介出租打理的,有一个中介托管费。目前中介托管费平均在租金收益的4%+GST,所以是4.4%左右。

投资房退税:

投资房的一切开销,包括购房费用,和房子相关的差旅费用,贷款利息支出,房屋折旧,物业维护,都可以享受退税,这样每年下来有不少钱。切记要找一个好的会计师或折旧师替你精打细算。


八、购房相关政策

海外人士买房的限制:

为了限制海外资金对澳洲楼市的炒作,也为了促进澳洲的建筑业,政府对海外人士买房有一定的限制。具体表现为:

  • 没有澳洲永久居留权,或长期签证的人士,只能购买新房,或建造新房,而不能购买二手房,也不能购买土地持有而不造房子。这些签证包括:永居、留学、工作,但不包括旅游等短期签证。
  • 只有符合特定条件的海外人士可以享受豁免,购买二手房,如配偶为澳洲公民的海外人士。
  • 此外,即使持留学或工作签证等长期签证的人士可以购买二手房,但首先要经过FIRB审批通过,而且只能用于自住,不能用于出租。将来签证到期或者要永久离开澳洲时也必须卖掉。

关于补助和印花税减免:

目前各州政府对PR/Citizen首次购房/购买新房,都有一些补助,一般新房为8000-10000澳币(了解详情请点击:重磅消息!首次置业房贷担保计划(FHLDS)新增1800个名额!),另外享受一些印花税减免。这在相当大的程度上吸引了许多首次置业者入市。

由于该补助对于房价和房屋本身有一定的要求,因此也一定程度上影响了买家对物业的选择。有些买家因为想拿补助,而放弃了中意的二手房,选择了新房,或是因为不想买较贵的房子而损失补助,从而选择较便宜的房子。

温馨提示:

有补助当然是好的,但有没有补助不应当成为买或者不买的主要原因。首先,买房是长期投资,也是大宗投资,所以一定要以选一个最有升值空间,或最心仪的房子为首要原则,而不能颠倒主次,为了一点补助而忽略了对房子本身的诉求。

另外,有一些房子(特别是新房)因为可以享受补助,业主在制定价格的时候已经把该部分作为溢价包含在房价内,也就是说,其实买家并没有得到真正的实惠。所以在做出看房决定的时候,可以适当的考虑补助的影响,但不应被其太多的左右

如果您正在考虑首次置业,需要贷款问题的相关帮助,欢迎咨询华瑞金融专业的贷款经纪人,我们竭诚为您提供免费的贷款咨询评估服务

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