澳洲贷款常见问题:不是所有的澳洲投资房都适合做转贷?
文章导览:
初入房市想要深入了解澳洲房地产投资,都会听到以下关键词:
- 首次置业者(First Home Buyer)
- 冷静期(Cooling-Off Period)
- 贷款价值比(Loan-to-Value-Ratio“LVR” )
- 资本利得税(Capital Gains Tax“CGT”)
- 转贷(Refinance)
- ……
而其中出现频次较高的,属“Refinance”对于初入澳洲房地产市场的“初级投资者”来说,很多人还不太了解“Refinance”,以及它背后的故事本期和大家分享一下,关于转贷(Refinance)的那些事儿。
01 什么是Refinance?
Refinance可翻译成转贷或再次融资,它的意思是指终止客户住房贷款目前所在银行的贷款,把贷款转移到一家新的银行。在转移的过程中通常会对房屋重新评估,调整贷款金额或贷款产品利率。
通俗意义上讲,可以简单粗暴用四个字——以旧换新来概括。举个例子:
某客户将现有的住房贷款转移到一个新的贷款产品中,从而实现降低每月还款金额的目的,进而减小现金流(cash flow)的压力。
注意:新旧两个贷款产品,可以归属于不同的澳洲金融机构(包括银行或基金),也可以是同一金融机构里的不同贷款产品。Refinance也可以要求原有银行把贷款重做,通常称为Internal Refinance或是Top Up。
02 Refinance会产生其他费用吗?
2.1转贷附加费用一览
如果客户选择把现有的房屋贷款转移到一家新的银行,就会产生以下的额外费用:
- 退出费 (Exit Fee) — 提前还清或取消贷款时会产生的费用
- 登记和解除抵押费 (Registration and Discharge of Mortgage Fee) — 澳洲政府收取的房契登记和解除抵押的费用
- 违约金(Break Cost)— 在固定利率贷款到期日之前取消贷款所产生的费用(根据每个借贷机构、固定利率和剩余还款时间的不同,违约金额会有所差异)
03 为什么要进行Refinance?
3.1客户办理转贷的原因
1.减少房贷还款金额。
随着房地产市场行情的变化,澳洲各大中小型银行利率也在不断变化,随时出现下调的趋势。如果客户选择转贷,客户会获得更加优惠的利率从而减少利息的支出。
2.房产升值了。
如果客户的物业升值了,那么转贷就是一个很好的选择,因为银行对贷款金额较高的借款人会提供更加优惠的利率,这样客户的利息成本也会降低。也可以将物业增值的部分从现在贷款所在银行中拿出。
3.贷款固定利率期限即将到期。
通常房屋贷款的固定利率期限为1-5年。当客户的固定利率期限快结束时,客户的贷款将变回浮动利率。所以,客户可以通过转贷,把已有贷款转到新的银行,从而获得新的优惠利率,降低利息成本。
04 转贷还需要注意什么?
转贷一般考虑的最直接因素就是利率,客户通常会选择贷款利率更低的贷款产品。
但是,要注意的是在选择时不要只依靠最吸引眼球的“利率大小比较”。在转贷时,还需考虑转贷“辞旧迎新”的成本。
4.1辞旧
所谓辞旧,就是通俗意义上的“分手费”:投资人在和银行签订贷款合同时,对于终止贷款合同(discharge fee)都有明确的规定。所以在决定前,一定要仔细查看“分手费”的金额哦,避免得不偿失。
除了“分手费”,还有“转贷行政费”、“转贷律师费”等其他相关费用,这些细项目也请买家一定要擦亮眼睛一一核对确认。
4.2迎新
所谓迎新,就是对于新申请贷款的用户,也会出现新的费用明细,例如:办理新贷款常见费用。贷款申请费用;房屋估价费用;获批费用;律师费用;文件认证费;贷款风险费……
另外,买家还需关注房屋估价金额。如果在申请新贷款时房屋估价金额低于旧的贷款估价金额,那就有些得不偿失了。
05 转贷流程
5.1 转贷基本流程
一般来说,Refinance 和 一个 New Purchase 所需要的材料和程序是相似的(如果你还不熟悉New Purchase的申请流程,欢迎扫描文末二维码咨询华瑞金融小助手,我们会为你推荐资深、权威的贷款经纪人为你解答疑问)。
Refinancing 的申请流程为以下几步:
- 估价和申请
- 处理贷款文件(例如要将Discharge表格递交给之前的银行)
- 等待贷款文件(例如新银行和之前银行进行沟通Discharge,并安排Settle)
- 贷款下批
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注:具体贷款产品解释权归银行所有
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