澳洲贷款常见问题：不是所有的澳洲投资房都适合做转贷？
文章导览：
初入房市想要深入了解澳洲房地产投资，都会听到以下关键词：
- 首次置业者(First Home Buyer)
- 冷静期（Cooling-Off Period）
- 贷款价值比（Loan-to-Value-Ratio“LVR” ）
- 资本利得税（Capital Gains Tax“CGT”）
- 转贷(Refinance)
- ……
而其中出现频次较高的，属“Refinance”对于初入澳洲房地产市场的“初级投资者”来说，很多人还不太了解“Refinance”，以及它背后的故事本期和大家分享一下，关于转贷(Refinance)的那些事儿。
01 什么是Refinance?
Refinance可翻译成转贷或再次融资，它的意思是指终止客户住房贷款目前所在银行的贷款，把贷款转移到一家新的银行。在转移的过程中通常会对房屋重新评估，调整贷款金额或贷款产品利率。
通俗意义上讲，可以简单粗暴用四个字——以旧换新来概括。举个例子：
某客户将现有的住房贷款转移到一个新的贷款产品中，从而实现降低每月还款金额的目的，进而减小现金流（cash flow）的压力。
注意：新旧两个贷款产品，可以归属于不同的澳洲金融机构（包括银行或基金），也可以是同一金融机构里的不同贷款产品。Refinance也可以要求原有银行把贷款重做，通常称为Internal Refinance或是Top Up。
02 Refinance会产生其他费用吗？
2.1转贷附加费用一览
如果客户选择把现有的房屋贷款转移到一家新的银行，就会产生以下的额外费用：
- 退出费 （Exit Fee） — 提前还清或取消贷款时会产生的费用
- 登记和解除抵押费 （Registration and Discharge of Mortgage Fee） — 澳洲政府收取的房契登记和解除抵押的费用
- 违约金（Break Cost）— 在固定利率贷款到期日之前取消贷款所产生的费用（根据每个借贷机构、固定利率和剩余还款时间的不同，违约金额会有所差异）
03 为什么要进行Refinance?
3.1客户办理转贷的原因
1.减少房贷还款金额。
随着房地产市场行情的变化，澳洲各大中小型银行利率也在不断变化，随时出现下调的趋势。如果客户选择转贷，客户会获得更加优惠的利率从而减少利息的支出。
2.房产升值了。
如果客户的物业升值了，那么转贷就是一个很好的选择，因为银行对贷款金额较高的借款人会提供更加优惠的利率，这样客户的利息成本也会降低。也可以将物业增值的部分从现在贷款所在银行中拿出。
3.贷款固定利率期限即将到期。
通常房屋贷款的固定利率期限为1-5年。当客户的固定利率期限快结束时，客户的贷款将变回浮动利率。所以，客户可以通过转贷，把已有贷款转到新的银行，从而获得新的优惠利率，降低利息成本。
04 转贷还需要注意什么？
转贷一般考虑的最直接因素就是利率，客户通常会选择贷款利率更低的贷款产品。
但是，要注意的是在选择时不要只依靠最吸引眼球的“利率大小比较”。在转贷时，还需考虑转贷“辞旧迎新”的成本。
4.1辞旧
所谓辞旧，就是通俗意义上的“分手费”：投资人在和银行签订贷款合同时，对于终止贷款合同（discharge fee）都有明确的规定。所以在决定前，一定要仔细查看“分手费”的金额哦，避免得不偿失。
除了“分手费”，还有“转贷行政费”、“转贷律师费”等其他相关费用，这些细项目也请买家一定要擦亮眼睛一一核对确认。
4.2迎新
所谓迎新，就是对于新申请贷款的用户，也会出现新的费用明细，例如：办理新贷款常见费用。贷款申请费用；房屋估价费用；获批费用；律师费用；文件认证费；贷款风险费……
另外，买家还需关注房屋估价金额。如果在申请新贷款时房屋估价金额低于旧的贷款估价金额，那就有些得不偿失了。
05 转贷流程
5.1 转贷基本流程
一般来说，Refinance 和 一个 New Purchase 所需要的材料和程序是相似的（如果你还不熟悉New Purchase的申请流程，欢迎扫描文末二维码咨询华瑞金融小助手，我们会为你推荐资深、权威的贷款经纪人为你解答疑问）。
Refinancing 的申请流程为以下几步：
- 估价和申请
- 处理贷款文件（例如要将Discharge表格递交给之前的银行）
- 等待贷款文件（例如新银行和之前银行进行沟通Discharge，并安排Settle）
- 贷款下批
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注：具体贷款产品解释权归银行所有
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