文章导览：

• 新州将为首次置业者提供$25,000补贴
• 随着贷款固定利率上调，房主开始保持警惕
• 锁定您的贷款利率的好处及坏处

最近这段时间，准备入市的首次置业者，尤其是年轻一代，无疑面临着前所未有的压力。除了储蓄的速度完全跟不上飞速上涨的房价，还有各个银行“偷偷”上调的固定利率，让各位买家的购房处境“雪上加霜”。

而就在前几天，新州发布的新消息称：新南威尔士州将在印花税改革中为首次置业者提供2.5万澳元的补贴。

新州将为首次置业者提供$25,000补贴

-首次置业印花税优惠政策将被新的补助金取代-

随着新南威尔士州政府对房产税进行全面改革，40岁以下人群的住房拥有率急剧下降，首次置业者将获得25,000澳元的补助，以帮助他们进入市场。根据房产税改革，现有的首次置业者在印花税方面的优惠将被一笔补助金取代，该改革最初将允许买家选择支付印花税或年度税。

-印花税改革将提高6%住房拥有率-

新南威尔士州财长多米尼克•佩罗特(Dominic Perrottet)宣布，计划在去年的州预算中取消印花税，转而征收土地税。不过，随着协商还在继续，土地税将不会出现在下周的预算中。

相反，政府发布了一份进展文件，称拟议的改革可能会使新南威尔士州的住房拥有率上升6%，让30多万新南威尔士州居民能够购买住房。

这与政府的报告相吻合，报告显示，1942年至1951年出生的人，即所谓的早期婴儿潮一代，有60%的人在25至34岁时拥有住房。

然而，对于1982年至1991年出生的人来说，这一比例降至45%。

Perrottet表示:“我们一次又一次清晰地传达出的信息是，年轻一代想要拥有住房，正面临着巨大挑战。”

CoreLogic的数据显示，悉尼的房价上个月上涨了3.5%，这是自20世纪80年代末以来最大的月度涨幅之一，给州政府和联邦政府解决住房负担能力问题带来了新的压力。悉尼的房价中位数现在已经超过110万澳元。

-降低印花税成本将提高首次置业者住房可负担能力-

进展文件称，对于 “房产税如何影响新州房产的持续可负担性”，以及取消印花税是否会 “因消费能力增加而导致房价上涨的压力”，各方意见不一。

相关材料的报告资料显示:“房产税的推出可能在短期内给房价带来上行压力，但印花税成本的降低仍将对住房负担能力产生净积极影响。”

该进展报告称，“较低的预付成本预计将特别有利于首批置业者，他们通常比其他置业者有更少的时间来储蓄存款”。

去年印花税为该州带来了83亿澳元的收入，其中约75%来自住宅销售。除工资税外，印花税是新州最大的税收来源。政府表示，改革将减少其收入，但“从长期来看，房产税将是收入中性的，征收的收入与印花税和土地税一样多”。

根据该提议，政府将通过立法，确保没有人在负担不起房产税的情况下被要求出售自己的房屋。

-未来税收政策或将改变-

为确保住宅租金不受改革影响，政府将要求独立定价及监管法庭(IPART)提供季度监测报告。

佩罗特估计，在20年内，新南威尔士州多达50%的房产将按年征收印花税，到2050年，房产购买印花税将完全取消。前联邦财政部长肯•亨利(Ken Henry)表示，财产税提案“正是改善经济活力和公平性所需要的那种创新政策改变”。

亨利博士主持了澳大利亚的未来税收制度审查，即“亨利审查”，该报告于2010年发布，建议用土地税取代印花税。

亨利博士说:“随着时间的推移，这将提高住房负担能力，尤其是对首次置业者，有助于劳动力的流动，并减少国家预算的长期波动。”

“我希望新南威尔士州展现出的领导力，可能会引发人们对早就该进行的税收改革更广泛的兴趣。”虽然，该提案目前还没有正式得到批准，但是如果印花税成本的降低，对现阶段难以进入市场的首次置业者来说，无疑是个好消息。

随着贷款固定利率上调，房主开始保持警惕

在冠状病毒大流行后，一些银行正在提高4年期和5年期固定利率抵押贷款的利率，为央行为润滑经济而提供的“廉价融资”的终结做准备。

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澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)的定期融资安排(term financing facility)将于本月底到期，根据该安排，贷款机构可以以极低的利率获得资金。

-多数银行和贷款机构上调3、4年期利率-

RateCity的研究主管Sally Tindall说，当澳洲央行的“廉价融资”结束时，她预计会看到更多固定利率抵押贷款利率上升，特别是3年及以上的贷款利率。

这让那些拥有浮动利率抵押贷款的人陷入了困境——他们是应该现在固定利率，以防固定利率进一步上升，还是在固定利率之前再等一段时间，还是坚持浮动利率?

在过去的一个月里，RateCity列出的17家贷款机构提高了4年期利率，18家提高了5年期利率，没有一家贷款机构降低了4年期和5年期利率。

RateCity的数据显示，13家银行提高了他们的3年期利率，而7家银行降低了他们的3年期利率。在同一时期，下调1年期和2年期利率的银行多于上调利率的银行，这或许表明他们认为官方利率至少会在这段时间内保持不变。

澳新银行(ANZ)经济学家上周表示，澳大利亚央行可能会在2023年或更早的时候开始提高官方利率。

金融服务部门的史蒂夫•米肯贝克尔(Steve Mickenbecker)表示，可以预见，在几次加息之后，到2024年底，浮动抵押贷款利率的平均水平可能会比现在高出2个百分点——固定利率的涨幅甚至更大。数据显示，那些现在坚持浮动利率抵押贷款却发现利率上升了2个百分点的人，将不得不为一笔30年期80万澳币的贷款每月多支付900澳币。

“现在是利率周期的底部，购房者不太可能看到贷款利率从现在开始普遍下降;不过，仍会有贷款机构继续削减少量贷款利率。

Mickenbecker说，浮动利率借款人可以现在固定2年或3年的期限，锁定利率储蓄，但他们可能会在利率上升的时候结束固定利率期限。

借款者也可以选择更长远的规划，比如，现在就锁定5年期的固定利率，但平均来说，他们支付的利息要高于3年期的固定利率。

不过，他表示，在官方现金利率开始上升后的两年或更长时间里，他们可能最终锁定一个相对较好的利率。“无论借款人选择何种策略，他们都必须确保获得良好的利率，”米肯贝克Mickenbecker说。

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锁定您的贷款利率的好处及坏处

随着官方利率和可变利率抵押贷款利率的下调，那些过去急于确定抵押贷款利率的人往往会产生消极心理。然而，Mickenbecker表示，鉴于目前的现金利率处于0.1%的创纪录低位，目前被修正的机会远低于过去。

不过，他说，固定利率抵押贷款通常比可变利率抵押贷款的附加功能更少。他表示:“大多数固定利率抵押贷款没有对冲账户，但有些有redraw的功能。”（如果您不清楚offset和redraw该如何选择，请点击：设置对冲账户真的不是“巫术”吗？了解更多）

由于利率只可能从目前水平继续上升，人们没有太多动力提前退出固定利率抵押贷款。但是，可以看出，一些1、2年期固定利率仍在下调，如果您在此阶段想要选择更好的利率，欢迎联系华瑞金融，让您在置业贷款上少走弯路。

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