文章导览：

• “我想买房，但我好像买不起怎么办？”
• “我找了靠谱的贷款经纪人，为什么投资结果不符合我心意？”
• “拿到贷款，我想更改我的预算计划可以吗？”
• “Pre-Approval有什么用？先去做预批还是先确定房产？”

很多人第一次产生购房的想法，都会在不久之后放弃这个念头。

这个过程中究竟会出现什么问题？

作为首次置业的新手小白，在踏入房市初期，会面临无数挑战。

• 什么是楼花？
• 什么是印花税？
• 贷款找谁贷？
• 会不会有意外风险？如何规避？
• 预批是什么？

看到这里，作为置业小白的你，是否已经有些头昏脑胀，不知所措？

所以在正式进入房市前，你需要接受这八大灵魂拷问（上篇），当你通过考验，距离你实现置业梦想，已经近在咫尺。

名词解释：

楼花：楼花，是地产物业市场的一个名词，最早源自香港，是一种投资工具，相当于不动产期货，也被称为“预售房屋”。

印花税：印花税是由澳大利亚各州政府在买家进行土地或房屋交易时收取的费用。

预批：置业者在购买物业之前需要拿到银行对贷款人资质的初级评审，这里包括收入条件，个人信誉，贷款能力等等，这就是我们所谓的预批。

买房篇

灵魂拷问第一弹

“我想买房，但我好像买不起怎么办？”

案例重现：（以下来自华瑞金融真实场景对话）

客户A:你好，我准备首次置业贷款，但是不知道从哪下手，想来咨询一下。

贷款经纪人：您好，您目前有中意的房产吗？

客户A：我现在有20w存款，我不知道大概能承受多少价位的房产。

贷款经纪人：（详细询问客户个人基本信息和需求后……）你好，基于你的个人财务情况，我建议您可以选择80w-100w的房产作为您的首次置业目标。

客户A:100万？我存款不够啊。我买不起啊，买不起怎么办？

以上场景，是否似曾相识？很多买家都会在寻找合适的房子时，在第一次听到价格后脱口而出“我买不起怎么办”。值得注意的是，在这里买家已经走入了一个购房误区。

划重点：“购房”不等于“全款买房”，当你想要购买一套价值100万的公寓时，其中贷款可最多贷到80%的总房价，而你只需要支付剩余20%的费用。所以在买房时，你需要考虑你是否能首先负担20%的款项，以及后续的还款期限和还款能力。

贷款经纪人篇

灵魂拷问第二弹

“我找了靠谱的贷款经纪人，为什么投资结果不符合我心意？”

首先，你需要明白，一个好的贷款经纪人，可以根据您的现金流做出合理的贷款申请计划，提供适合您的贷款产品和具体方案，但并不意味着全权替您做出所有决定。

在整个咨询服务—申请贷款—获得贷款的流程中，您需要提供这个过程中所需的各项材料（如果有任何不清楚的地方请立即和贷款经纪人取得联系），并且保持高度配合。

什么叫高度配合？以改变您的消费习惯为例：

案例重现：

某客户B前往华瑞金融咨询并准备为他的首次置业申请贷款，但是该客户在过去的三个月消费习惯不太良好（比如每天有固定的大额支出，不定期在Westfield进行购物刷卡）。在了解了该客户的基本情况后，贷款经纪人建议他从这个月起的未来三个月内，保持良好的消费习惯（避免经常性的大额开支、赌博等贷款禁忌行为）。
而客户在接下来的三个月内，出现了多次不良的消费习惯，并呈现在了最终准备提交给银行的Bank Statement中。

如果在整个贷款流程中，在重大因素上客户按照自己的心意肆意行事，而未事先与贷款经纪人进行协商，从原则上讲，重大因素的随意变化会改变最终的结果。您要清楚，一旦房贷申请失败的话，您的损失就非常大了。事实上，根据报道，即使你只是在赌场附近的ATM取钱，都有可能影响贷款申请的结果，详情点击华瑞金融之前的文章：澳洲申请住房贷款为什么会失败？原因竟然跟这些ATM机有关！

作为买家，您需要明白贷款是一件严肃的事情，不同银行对贷款的要求都会不断进行调整，并有不同的考察方式。您在提交需要的材料时，需要按照贷款经纪人给您的建议去改进，进而最大可能实现您的预期目标。

客户篇

灵魂拷问第三弹

“拿到贷款，我想更改我的预算计划可以吗？”

首次置业者常常会面临一个问题，在拿到实际贷款额的时候，发现他们从贷方那里得到了比原计划目标更多的钱。这很容易让新手陷入迷失，然后果断放弃自己原来的预算计划。

这是十分危险的想法。

作为一个首次置业者，您需要经常问自己：

• 我的支出是否只是给我错误的预期买单？

• 我是否愿意继续这样的消费，后果是什么？

• 我要对我的现金流和预算做什么牺牲？

在此基础上，您才能做出合适的预算并坚持下去。

查漏补缺篇

灵魂拷问第四弹

“Pre-Approval有什么用？先去做预批还是先确定房产？”

准备买房，第一件事就是办贷款，而贷款前期最重要的就是拿到贷款预批信（Pre-approval Letter）。拿到这封信之后，你才算是具备了下offer的资格。

疫情期间，有些卖家为了限制看房人数，甚至要求拿到pre-approval letter的买家才能去看房。

这个信到底为啥这么重要？

Pre-approval letter就是贷款预批信，是银行根据贷款人的个人信用分数、收入、存款等条件给出的，对贷款人有能力购买房子的证明。卖家在接受offer之前都会要求买家提交Pre-approval letter。

Pre-Approval答疑

不是所有的pre-approval 都有同样的效力。

有一种Pre-approval。它的审查很简单，类似于银行提供的贷款能力计算器，通常当天或隔天就可以出具估算的贷款额度。这个贷款额度基于借款人自己上报的数据，真正进行贷款时的变数相对较大，存在贷不到全额的可能性，仅供借款人参考。

正式的Pre-approval letter，出具时贷款机构会审批贷款人的文件。审查过程很仔细，所以需要3-14天时间才会出具。预估的贷款额度比较准确，贷款机构也基本确定会给你贷款。这样贷款更稳，offer也更有竞争力。

华瑞金融贷款小贴士：

关于预批金额、贷款合同金额、贷款实际可用金额，我们后续会出一篇详细介绍文章，请保持关注华瑞金融哦～

首次置业者和其他投资者最大的不同，就是对贷款业务的不熟悉，对贷款名词的不理解，对繁琐步骤的茫然。这些东西错综复杂集合在一起，往往让借款人无处下手。

如果您也是首次置业者中的一员，欢迎联系华瑞金融优秀的贷款经纪人，我们会为您提供免费的贷款咨询评估服务，在您的贷款申请过程中助您一臂之力。