全文导览：

• 在使用super申请住房贷款存款前，我需要知道些什么？
• 我可提取的养老金最大额度是多少？

很多首次置业买家都会有如下困惑：

• 即使贷了款，首付也凑不够，怎么办？
• 根据我现在的收入水平，我的可贷资金有限，怎么实现买房梦？
• 政府对首次置业买家还有什么其他福利政策吗？
• 存款不够，还有什么办法增加存款吗？
• 每个月还款额度太多，还不起怎么办？
• ……

本期，华瑞金融跟您聊一聊养老金的话题。也许你还不知道，养老金也可以作为买房存款的一部分！

提到首次置业者福利，容易想到的是首次置业者补贴、首次置业印花税减免等，但大家往往会忽略掉这个“诞生于2017年的首次置业养老金存款计划”

当你打算买房时，为住房贷款存款会增加管理财务的压力，尤其是当你要应付家庭开支和其他债务时。好消息是，许多贷方认为提取养老金可以视作真正的储蓄，并允许借款人使用作为部分住房贷款的存款。

在使用super申请住房贷款存款前，我需要知道些什么？

如果你正在考虑使用super作为抵押存款，首次置业养老金(FHSS)计划可能是你唯一的选择，假设你的super fund允许提款。在大多数其他情况下，比如使用super来克服新冠病毒带来的影响时，使用super作为住房贷款存款可能被视为非法使用super。

你还应该记住，太早提取养老金会减少你退休时可获得的福利。即使是ATO也认为，如果你面临失去你的房子的风险，使用super支付抵押贷款是唯一可接受的理由。

您应该记住，您通过FHSS计划获得的super是一个有限的金额，相当于您自愿贡献的super。这并不包括你的配偶或雇主为你所做的贡献。该计划只适用于那些购买第一套住房并计划居住的人，所以如果你购买房产作为投资，则不适用。

如果您申请FHSS计划，您需要首先从ATO获得FHSS的决定，然后您才能提取您的养老金或签署购买您的房子的合同。在申请FHSS计划之前，请您详细阅读FHSS计划的规则。

首次置业养老金存款计划（First Home Super Saver Scheme）

如果您认为您的养老金只能用于退休生活, 那么就错了，因为澳州政府为减轻居民可负担住房压力 (housing affordability crisis)，在2017年12月通过了一项新政让您可以提取自己的养老金用于购置第一套房。另外，Downsizer (注：指出售原有大住宅，购买精简型房产的买家) 可以不受许多常规限制地将售房收益供进其养老金账户。

此养老金新政已于2018年7月1号开始正式实施。

新政有哪些要求？

• 18周岁以上，在澳洲从未拥有房产（包括自住房，投资房，商用房产或合买）

• 过往从未要求养老金释放过FHSS供款

• 您的养老金可以接受FHSS供款

• 自管养老金（Self-Management Super Fund）需确保信托契约( super deed)有相应条款允许其在此政策下提款

• FHSS不能用于购买船屋，房车，空地，以及任何不适用居住的地方

从2017年7月1号起，首次置业者可对养老金进行自愿性的税前供款（例如与雇主协议的薪金牺牲salary sacrifice）或税后供款，2018年7月1号后可以取出。每人每年供款上限$15,000澳元，总上限$30,000澳元。但是要注意，雇主支付的强制保障养老金（super guarantee）是不允许被取出的。

我可提取的养老金最大额度是多少？

如果你符合在FHSS计划下提取养老金的资格，你可以在一个财政年度提取最多15,000澳元的个人super供款。然而，在所有财政年度中，你不能提取超过30,000澳元的养老金。即使你把投资你的养老金供款所获得的利润计算在内，这笔钱也可能不足以完全覆盖一笔住房贷款存款。

例如，如果你申请住房贷款，购买价值80万澳币的房子，贷方可能会要求你支付20%的首付。这意味着你需要16万澳币作为首付，而3万澳币不到这一数额的五分之一。即使贷方只要求5%的定金，你也必须支付4万澳币，这意味着你需要自掏腰包支付1万澳币。考虑到这一点，在申请FHSS之前，你可以先考虑一下是否可以获得其他资金来源。

你还应该咨询相关的财务顾问，并计算获得super的住房贷款存款对你最终退休收入的影响。虽然3万澳元对于今天的家庭贷款存款来说可能显得不够重要，但在你的工作生涯中，这一数额的预期收入可能是可观的。你可能需要在早点拥有一套房子和以较低的收入退休之间做出选择。

案例分析

在2018财年，Lucy 年薪为$100,000, 她的雇主支付给她$9,500 的SG contributions (9.5% super guarantee)。另外她与雇主达成薪金牺牲协议（salary sacrifice arrangement ），每月供款工资中的$1,000 到自己养老金账户。所以她每年供款 $12,000 到自管养老金（SMSF）。于2018年6月18日, Lucy 又再供了 $5,000 Concessional Contribution到她的自管养老金并在个人年度报税中申请了税务抵扣。

她的总养老金供款为:

• SG Employer Contributions $9,500
• 薪金牺牲（Salary Sacrifice Contributions） $12,000
• 可抵税贡献金（Concessional Contribution ）$5,000
• 总计 $26,500 

只有$12,000的薪金牺牲和$5,000可抵税贡献金里的其中$3,000 可以作为总计每年$15,000的FHSS供款。

那就意味着，Lucy可以申请释放这$15,000的85%也就是 $12,750 加上推定收益，来支付她首次置业的定金。

（案例来源：会计事务所）

在众多利好的支撑下，更多的首次置业将进入市场，这无疑会为房地产市场注入新的动力。因为每个贷款申请人的情况各不相同，更多详细信息请与我们联系，华瑞金融专业贷款经纪人将为您量身打造最适合您的贷款方案。