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澳洲贷款须知:在澳洲买地建房贷款必须知道的事!

全文导览:

在澳洲买地建房不是一件稀罕事,很多借款人在步入一个新的阶段后,例如组建家庭,诞育小孩,亦或者,只是想拥有一个大house。这个时候,借款人会考虑买地建房。

今天华瑞金融为大家带来澳洲建房贷款的注意事项和细节全攻略。

从2021年伊始到现在,房价呈不断上涨的势头甚至17年来首次出现如此涨幅这意味着澳大利亚正处于“房地产繁荣的顶峰”而澳大利亚各个地区,买地建房势头同样火热。以昆州为例。建房量比去年4月同期高出60%。

01 买地建房到底有什么优势

相信很多买家会有这样的问题,相比直接买公寓的便捷省事,为什么要选择买地建房?

买地建房对买家还是有相当吸引力的,除了土地是永久产权外,室内外大大小小的装修用料选材、颜色搭配、小部分格局调整等等都可以与建筑商探讨商议。

除此之外,还有……节省印花税!

无论是哪一种方式,在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。

举例说明

如果购买一套价值80万澳币的公寓房,需要缴纳的印花税大约在3.2万澳币;如果购买一栋100万澳币的全新house,需要缴纳的印花税大约在4万澳币;
如果选择买地建房,假设土地价值为50万澳币,房屋造价为50万澳币,买家只需支付土地价值部分的印花税(建造房屋无需缴纳印花税),所以最终需要缴纳的印花税大约在2万澳币左右。

显而易见可以发现,买地建房需要缴纳的印花税要远低于购买公寓或全新house,这能够为业主省下可观的印花税费用。

初期期投入较少

此外,买地建房只需较少的初期投入,并且可以分期付款,对于买家而言,准备资金的时间就比较充足。

购买土地只需地价的10%作为订金。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期,以确保自己有足够时间来准备剩余资金,办理贷款事宜。

可自选户型

在购买土地的同时,买家也可以选择自己喜欢的户型,与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付造价的5%-10%作为订金,其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。

02 买地建房基本流程

1 选择购买土地

选择土地

在选择土地上一定要注意一些细节,包括土地的位置,地势是否平整,尺寸大小,最好别太过于不规则,其中宽度是最重要的衡量标准;

另外还要注意土地地下管道分布及火险等级指数等。

在选地的时候,也需要重点关注土地周边的基础配套设施(学校、交通便利度、是否有医院?等)。

购买土地

通常买一块空地,然后自己在上面建房子贷款的比例也是和正常购买一套房产没有区别,也就是正常的 80%,最多是可以做到90%以上,但这对于借款人的收入要求会有更高的要求。 

2 建造房屋

建房子要必须等土地全部交割后才可以准备。

这里涉及两种不同的方式,一种是许多房产中介会推出的“land&house package”,即帮您找好了合适的建造商,和土地一同出售;

还有一种方式是指购买土地和建造房屋分开,借款人可自行寻找合适的建造商。

03 澳洲买地建房贷款结构

和一般的买公寓房所借的住房贷款不同的是,买地建房涉及两份合同。一份是土地出售合同,另一份是建房合同。在大多数情况下,两份合同的签约主体不同。

  • 土地合同卖方——开发商或房产代理中介
  • 建房合同卖方——建筑商

买地合同和建房合同都可以申请银行贷款(贷款类型不同,后面会细讲)。需要特别提醒的是,买家必须在建房之前完成土地的交付,即取得土地产权。这意味着从土地交付开始,包括在整个建房过程中都要支付土地贷款利息,这是土地持有成本。一旦开始动工建房,建筑商会和银行及卖家联系,根据不同的施工节点安排支付建筑进度款。

04 什么是建房贷款

建房贷款(Construction Loan)是为建造房屋或进行重大装修的人设计的一种贷款,而不是购买既有房产。它的贷款结构与为购买现有房屋的人设计的房屋贷款不同。

澳洲买地建房贷款
澳洲买地建房贷款

建筑贷款最常见的是渐进式付款。也就是说,您在施工的各个阶段都会收到贷款金额的分期付款,而不是一开始就一次性收到。您一般只需支付被提取的金额的利息,而不是整个贷款金额的利息。
一些贷方提供的建筑贷款,在施工期间只付利息,然后恢复到标准的本息贷款。

05 建筑进度付款节点

和一般住房贷款不同的是,建房贷款的付款是分阶段进行的。

在开始建造工程前,第一步必须要做的就是签订合同,以及支付建造费用10%的定金。

01地基部分

这部分借款人需支付20%的建造费用

02框架建筑结构

这部分借款人需支付20%的建造费用

03砖瓦工程

这部分借款人需支付20%的建造费用

04房屋内部工程

这部分借款人需支付20%的建造费用

最后一步,在完成交付阶段,借款人需要支付剩余的10%建造费用。

另外,补充说明一下,不同建造商的建筑进度节点规范和比重都有所不同,具体以实际建造商要求为主,这里仅供参考。

06 建房贷款审批流程

澳洲买地建房贷款
澳洲买地建房贷款

首先,递交贷款申请时,银行会需要您提供一份建筑合同/造价单和设计方案,银行的估价师会对建筑合同参考造价单对未来完工的房子做一个评估,最终的借款额度,土地加建筑成本和整体完工后的价值取其中较低的提供贷款额度。(也就是说如果评估的估价低于合同价格,银行将取较低的提供对应的贷款额度)


然后,贷款批准后银行会寄送贷款合同文件,借款人签字原件还回银行,和正常的房屋贷款一样的流程。另外,施工方(builder)在获得银行每笔付款前,还需要提供其他相关文件,比如市政厅最终的方案批文、builder 的保险和施工付款的进度表(drawdown schedule)。

整个流程怎样银行会直接批准贷款呢?

  1. Builder 向您出具相关发票(Invoice)
  2. 由您填写银行提供的施工进度付款申请相关文件(银行会提供,或直接在 Invoice 上填写授权银行支付)
  3. 将发票和 drawdown 申请的表格发送给银行建筑贷款部门
  4. 银行可能在第一阶段和最后阶段会安排估价师对已完工的房子做评估
  5. 通常没有问题的情况下,银行会在 3-5 个工作日将建筑款发至 Builder 账户
  6. 重复以上的程序,直到最后 Final payment。通常 Lock up 阶段银行会要求估价师做评估,有些银行会要求提供入住许可(occupation certificate)和房屋保险(building insurance)才会 release 最后一笔 10% 建筑款。

07 建房贷款注意事项

(1)建议在决定购房后,尽早开始为你的贷款计划进行相关咨询与材料准备,很多房屋建造被延期都是因为贷款申请或者审核出现了这样那样的问题。

(2)确保你在签订建造合同时的,将预支款(Provisional Allowances)包含在所有款项之内。
预支款是在房屋建造费用以外,购房者用于建造过程中选择额外升级项目或其他临时开销的提前支付款项。

澳洲买地建房贷款
澳洲买地建房贷款

(3)在申请贷款时,记得向你的贷款机构提供一份你的完整合同及你选择的内饰、升级项目的预算清单,从而让机构能够准确计算你所需要贷款的额度。

(4)主动与贷款中介或贷款机构签订合同,不要等到他们来主动找到你。贷款利率随时都在变化,好的利率也许转瞬即逝。

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(5)贷款机构所提供的贷款利率与可靠性是两个最重要,同时也是最难权衡的两个因素。在贷款方面遇到任何问题,你随时都可以与华瑞金融取得联系。欢迎致电 ☏ 1300 26 8686 或填写下表预约咨询。

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