澳洲贷款：如何计算自己的贷款能力？1招教你快速搞定
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买新房是一个重大决定，也是您一生中最昂贵的投资之一。但是，在您还没有开始寻找梦想中的家之前，您应该先了解可以借多少钱。这将帮助您缩小搜索范围，并了解未来的还款方式。
快速判断您的借贷能力，能够帮助您合理制定您选购房产的价值区间，制定合适的投资策略。
在计算自己的贷款能力之前，我们先来看看影响贷款能力的因素是什么？
借贷能力
影响借贷能力的因素有哪些？
1.总收入
最重要的当然是大家的收入，提高收入才能从根本上提高大家的贷款额度。这包括您的基本薪水，任何奖金以及定期获得的加班费。它还包括您从其他投资中获得的任何收入，例如您出租的物业，股份或其他投资。
但是您需要注意的是，并不是您的年收入为10万，就可以计算成您可以用10万。
不过收入的计算方式也是不太相同，你是不是permanent full time，part time，casual，如果你是经常加班那么会有很多加班的收入，如果你是sales，那么会有很多commission，比如房产中介，汽车销售等等。
如果涉及到自雇人士，收入计算情况会更加复杂，这里建议您咨询华瑞金融专业的贷款经纪人。
2.开销
每一家银行都拥有他们不同的估算家庭生活开销的方式。这是日常生活开销（不包括税务，房租，债务还款）。实际上，每家银行都会比较您自己预估的生活费用支出和银行计算器估算出的费用，并且选择较高的一方。这个就是我们经常说到的最低生活费用。
贷方通过从总收入中扣除总开销来计算可支配收入。开销包括您的水电费，孩子的学费和您平均的日常支出、购物等所有费用。
3.债务还款
大多数的银行会在评估您的借贷能力时使用您实际支付的房租或任何个人贷款还款额。
这里要说一下信用卡，很多人理解是如果我的信用卡每个月都准时还款，这个不会产生债务。其实只要你有信用卡，你的信用卡额度就是你的债务，而且大概1万信用卡的额度会降低大概5万的贷款额度。
除了信用卡之外，其他常见的就是车贷，学生贷款，个人贷款等等。
华瑞问答
难道不是赚的多，贷的越多吗？
很多借款人都会有这样的误区：
“我收入高，相对来讲我可以贷更多钱吧？”其实不一定。
这种说法其实并不全面。因为除了您的收入，银行还会考量您的其他方面，例如上文所讲到的每月花销、债务还款等。为了配合国家审慎监管局的要求来确保银行系统内抵押贷款业务的抗压性和稳定性（为了更安全），除了使用更保守的租金收入计算方式之外，多数银行都采用了比原先更高的生活开销计算方式。
但是目前相关政策存在新的变数，这是由于前不久2月中旬召开的关于撤销负责任贷款法的听证会，该法案或最终取消，一旦取消后，对借款人来说无疑是一定程度上放宽了借贷要求。（了解更多请点击：澳洲房贷或放宽：撤销负责任贷款法（Responsible Lending Laws），对借款人意味着什么？）
政策未明确前，贷方依旧会采用原先较为严格的生活开销计算方式。
“这和我的还款能力有什么关系吗？”
是有关系的。
说到底，银行是针对你的还款能力来评估贷款能力的。在人们的观念里：“赚得多，自然就能贷得多”——但是，这是在未考虑开销状况下的片面理解。
当银行真正在评估你的贷款能力时，会扣除你的开销，以此来计算你的还款能力，并凭此来给你放贷。
所以不一定是“收入越高，借款越多”，举个实际的例子：
A女士是某上市企业的高管，年收入达到15万澳元。A女士目前有两个小孩，分别在上小学和幼儿园。同时，A女士在悉尼郊区和城区各有一套贷款的投资房。
除此之外，A女士非常喜欢购物，每周都会购买衣服、首饰，总支出超过了1200澳币。
以上为案例背景，如果A女士个人想进行借贷，银行是如何粗略评估A女士的借贷能力的呢？
以CBA的借贷能力计算器为例，在年薪15万，抚养2个小孩的背景下，最低开销为每月4300左右澳币，结合每周就是1000澳币左右。而根据计算器可以算出，每超出1澳币银行所规定的最低开销，都会对A女士借款的额度造成影响（具体影响幅度视不同贷方的HEM而定）。如果A女士想要最大化她的借款额度，她应当将每周的花销控制在1000澳币左右。
“HEM是什么，和我有什么关系？”
这用来计算您的个人花销情况。
现在银行普遍采用HEM（Household Expenditure Measure）来计算贷款申请人的最低花销。这个数据分成最基本消费（Absolute Basic），包括食物，公用事业支出，交通和通讯等；和选择性基本消费（Discretionary Basic），包括娱乐支出，小孩抚养教育等。
还款能力
衡量还款能力的重要因素—债务收入比（DTI）
贷方使用债务收入比来判断你偿还房屋贷款的能力。这个比率确定了你收入的百分比，通常是每月收入，可以用于支付经常性债务的利息。他们会查看当前的经常性债务，如信用卡支付、教育贷款或汽车贷款，看看按揭还款将如何影响你的财务健康。一般来说，DTI超过6被认为是高风险的。贷方认为，如果DTI超过6，遇到以下情况时，你就会面临财务压力:
- 您的财务情况突然改变了。
- 利率急剧上升。
下面是贷款人如何计算DTI的一个例子。假设你的年收入是10万澳元，你想借50万澳元买新房。你还有一笔1万澳元的未偿还教育贷款，还有一张每月不超过1000澳元的信用卡。
因此，您的总负债为：
- $500,000—新的抵押贷款
- $10,000—教育贷款
- $1,000—信用卡每月限额
为了计算你的DTI，贷方将你的总债务除以你的收入($511,000 / $100,000)得到一个数字5.11。这意味着你的总债务是你总收入的5.1倍，这还不包括每月的账单或开支。较低的按揭金额将明显降低你的DTI，这就是为什么这个数字会显著影响你的借贷能力。
不同银行对DTI值的衡量方式
哪些贷款机构适用DTI比率限制?
非银行贷款机构:非澳大利亚存款机构(ADIs)不适用DTI限制，因为它们不受澳大利亚审慎监管局(APRA)的监管。
澳大利亚四大银行标准：
澳新银行(ANZ):
DTI比率大于9的申请将不再被澳新银行视为住房贷款。
联邦银行(CBA):
他们对DTI高于4.5的申请进行监控，而DTI高于7的申请需要由他们的信贷部门人工批准。
澳大利亚国民银行(NAB):
对于所有的住房贷款申请，他们的贷款收入比上限是9，贷款收入比上限是7。
西太平洋银行(WESTPAC):
DTI比率为7或更高，您的申请将提交给他们的信用部门进行进一步审查。
快速计算
3秒算出您的借贷能力
也许一些借款人会觉得
以上知识太过繁琐
“如果我想简单估算我的贷款能力，怎么办？”
一招教您3秒钟搞定。
根据DTI各个银行的平均要求，您可大致估算您的借贷能力，以一对夫妻为例，他们的年收入总计12万，在没有其他债务支出的前提下：
- 如果该夫妻?想要购买自住房，那么他们的贷款能力大概是收入的6倍，即：12万*6=72万
- 如果该夫妻?想要购买投资房，那么他们的贷款能力大概是收入的7倍，即：12万*7=84万
以上粗略估计基于您没有任何的其他债务支出，如果您有类似于信用卡之类的债务支出，您的贷款额度会相应有所下降。
*以上仅供估算参考，实际贷款能力视银行具体规定而定。
华瑞金融的贷款经纪人会为每一位客户做好长期规划，选择某一阶段最合适的贷款产品，综合考虑利率、返现优惠等因素，帮助客户最大化贷款能力。
如果您想与您的贷款经纪人讨论您目前的财务状况和贷款情况，欢迎联系华瑞金融专业贷款经纪人了解详情，我们会根据您的情况为您制定最适合的贷款方案和长期计划。
