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在澳洲投资必须要了解的负扣税,教你如何玩转负扣税!

文章导览:

1.什么是负扣税

2.负扣税真的是一笔“赔钱买卖”?

3.现金流量亏损VS税务核算亏损

4.哪些投资者需要负扣税?

5.如何将负扣税用到房产投资上

6.可申报退税的房产费用

在房产贷款投资领域,有一句流传已久的“俗语”:
“如果想要在澳洲购买投资房,一定要学会玩转负扣税。”

这背后的原因究竟是什么?
本期华瑞金融带您聊聊关于负扣税的“前世今生”以及如何操作负扣税。

什么是负扣税?

负扣税政策的官方名字叫Negative Gearing,简单来说,如果你在一项商业活动中蒙受了亏损,那么你可以用这个亏损来冲抵你在其他方面的收益,最后达到减少你的应纳税收入,进而降低你的应交税金的目的。

“负扣税”并不是一种税,而是一种对于投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上极少数实行这一制度的国家。

从原理上来说,“负扣税”等于澳洲税务局(ATO)把你的投资房产视为一个“小生意”,租客缴纳的租金是你的“收入”,维持这一“生意”的所有开销,包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费……等等,都视为“支出”。

用收入减去支出,你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”(往往并非真正的亏损,因为房产折旧被视为“支出”,但房价增值不会被视为“收入”),这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去,为你带来税务上的优惠。

负扣税
负扣税

在一个财政年度中,如果维持投资物业的支出超过 投资收益(房租)所带来的负向应纳税收入这个亏损的额度可以从你总收入的应纳税额度中直接减去,带来税务上的优惠,称负扣税(Negative Gearing)。也就是说,你可以用这个负向应纳税收入来冲抵你在其他方面的收益,进而降低纳税金额。

负扣税真的是一笔“赔钱买卖”?

有人可能还有疑问
支出超过了收益
为什么还要做这笔“赔钱买卖”?

负扣税
负扣税能用来做什么?

要知道,在澳洲负扣税的抵税方式已经在“有产人士”“多产人士”“高收入人士”中得到空前的发展

当您进行负扣税投资时,您的收益可能会成倍增长。澳洲税务局的专员表示,有210万纳税人对441亿的租金收入申报了474亿的抵免。

为什么看起来收入这么“低”?因为这部分投资在使用了“负扣税”之后抵消了原本的高额应纳税收入!

许多人要做“negative gearing”这种“赔钱买卖”,是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话,负扣税与养老金供款一样,是唯一可以找到的大笔避税的方法。


现金流量亏损VS税务核算上的亏损

也许有人会问,亏损的额度,不就是传统意义上的“亏钱”了?其实这里要提到两个不同的概念,即现金流的亏损税务核算上的亏损

房产升值
负扣税举例

举个简单的例子:
以小明在悉尼的一套投资房为例,他将他的整套房子整租出去,每个月的租金收入减去还贷利息、管理费、市政费和其他杂费后,还有剩余,这个时候,从现金流量上是正向的收益。

而在税务核算上,除了这些现金费用,还有一大块非现金费用:房屋折旧费。如果把这个计入成本支出,小明在每个月总体都是“亏损”的,但是可以说是“账面上的亏损”。而这个时候,就可以用这套投资房来负扣税,减少总体应纳税收入总额。

综上,一年下来,小明省了大一笔税钱。所以,如果在租金收益可观的情况下,小明获得了三大好处:现金流没有亏钱,省了一大笔税钱,不动产继续增值。

现在,你可以看到负扣税的神奇力量了吧。

哪些投资者需要负扣税?

高收入人群利用此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入,例如工资收入(Salary/ Wage)、资本利得(Capital Gain)等,以此降低应税收入,达到最终减少缴税的结果。

对于高净值人群来说,投资房产不仅能享受物业增值的收入,还能获得极大的负扣税收益!所以澳洲的高收入者、思维活路的年轻人、有盈余资金的名下都会有数套不动产用来抵税。

如何将负扣税用在房产投资上
负扣税

如何将负扣税用在房产投资上?

那么
在房产投资上如何利用负扣税降低纳税金额呢?

举个例子

小明是一位澳洲白领,年收入税前为7万澳币,但最终实际拿到的只有$54,258,这是由于剩下的$15,741都交给税务局了。

如果在没有投资房的情况下,年薪$70,000应该缴纳税费*$15,741。

小明去年贷款买了一套价值60万的投资房,按照市场均价计算($600/week),每年的租金收入为$31,200。作为房东,小明还需支付各种其他花销,在这个时候,就可以发挥负扣税的作用了。

  • 年租金收入$31,200;
  • 投资房总花费(折旧费、贷款利息、市政费等)*$49,130;
  • 年投资净收益为-$17,930;
负扣税是如何计算的
(注:图中房屋折旧费根据ATO房产折旧计算器计算,仅供参考)

如果利用投资房进行负扣税,年薪7万澳币,房产投资“亏损”(多指账面上)$17,930,你需要向税务局缴纳的个人所得税,就只需按照($70,000-$17,930=$52,070)的年薪来缴税,这样实际缴纳税费为$9513。

这样通过利用负扣税,小明一年需要缴纳的税,从原来的$15,741降到了$9513,一年省下了$6228的税钱!

如图中所示,小明的总支出为$49,130,减去账面上的房屋折旧费支出,总实际支出为$34,130,那么总收入$31,200-$34,130=-$2930。小明实际亏损了2930澳币,但由于通过利用负扣税,小明省下了6228澳币,那么小明不仅没有亏损,还多退回了$6228-$2930=$3298

注:

*投资房总花费:此处为粗略估算,包括贷款利息、房屋折旧费、物业管理费、市政管理费、修理维护费等其他各类杂费。(以上具体费用总额仅供参考)

此处货币均以澳币结算,个人所得税税率以当前税务局的标准为准,此处仅供参考。


房产的哪些费用可以申报退税?

费用一览表

  • 租房广告费(Advertising for tenants)即,投资者在招租时产生的广告费
  • 物业管理费(Body corporate fees/Strata fees),通常情况下,Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费
  • 地税(Land tax),通常带地的房子都会有。   
  • 清洁费(Cleaning),关于清洁投资房的费用。
  • 市政费(Council rates)
  • 房屋及设施折旧(Depreciation expenses)
  •  园艺和锄草费用(Gardening and lawn mowing)
  •  房产保险(Insurance)
  •  房贷利息(Interest on loans),如果投资房是通过贷款购买的,那所产生的贷款利息也可以退税
  •  法务费(Legal fees),请注意,购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。 
  •  除虫费(Pest control)  
  • 房屋中介代管费(Property agent fees),如果投资房是交给中介管理,那中介收取的管理费用也可以退税。
  • 房屋维护维修费(Repairs and maintenance)
  • 文具,电话费和邮费(Stationary,telephone and postage)
  • 水费(Water charge),房东为出租房支付的水费(水务服务费,下水道系统服务费,水务管网服务费),注意房客自付的水费不能计入退税。
  •  其他房屋出租费用(Sundry rental expenses)可以包括一些零碎的杂项费用。 

看到这里,各位基本已经对负扣税的“前世今生”有所了解,当然,负扣税的作用也是不容小觑的。如何将资本收益最大化,如何选择最优的贷款组合方案,这些问题不是收集资料就能一刀切解决的。

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